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FIDEICOMISO 2013 PARA EXTRANJEROS EN PLAYAS Y FRONTERAS

El árticulo 27 de la Constitución Mexicana de 1917 decreta que ninguna persona extranjera podrá registrarse como el propietario de cualquier inmueble que se encuentre dentro de la zona "RESTRINGIDA".



Esta zona es un área de treinta millas de ancho a lo largo de las costas y cincuenta millas de ancho en las fronteras de Estados Unidos, Guatemala y Belice. Cubre el 43% de todo el país e incluye las ciudades de playa favoritas de todos como Puerto Peñasco, Mazatlán, Manzanillo, Puerto Vallarta, Ixtapa, Acapulco, Cancún, la Riviera Maya... ¡y TODA la península de Baja California!



Así, desde 1917 hasta un decreto presidencial de 1972, la única manera en la que los extranjeros podían poseer la casa tropical de sus sueños en una playa de México era poniéndola a nombre de un ciudadano mexicano.



¡Tener a nombre de alguien más la casa de uno siempre será algo riesgoso! A esto se le llama "usar un prestanombres".



¿Qué pasa si Juan, José o el "señor caeme bien" se despierta una mañana y decide que le gusta la Propiedad y las riquezas que representa más que su amigo extranjero que se la había confiado???



O, como ha ocurrido muchas veces... Juan, José, el propietario.... deja este mundo y a sus hijos no les parece la idea de cumplir los "acuerdos de caballero" hechos antes de su tiempo???



"Mr. Extranjero" se da cuenta entonces de que el paraíso tropical en el que había depositado todos los ahorros de su vida realmente NO es suyo... y nunca podrá serlo...



Luis Echeverria, presidente de México en 1972 se dio cuenta de que los dólares del turismo y del retiro de los norteamericanos y canadienses eran demasiado importantes para la economía de su país como para seguir permitiendo estos abusos sobre la propiedad.



En 1972, Echeverría estableció la Ley del Fideicomiso que preveía que el Título de Propiedad lo retuviese un banco como fiduciario para que el comprador extranjero sea designado el beneficiario bajo el fideicomiso.



En otras palabras, ahora una simple visita al Registro Público del a Propiedad mostraría que Banamex, Bancomer o cualquiera de los otros bancos es el dueño de la nuda propiedad como fiduciario y que Joe Smith o Jane Doe, son extranjeros... nombrados como el beneficiario titular.



Esta fue la forma a la mexicana de evitar una enmienda constitucional. Por primera vez desde 1917 los extranjeros ahora pueden sentirse seguros al comprar y poseer una propiedad en México y que su derechos e inversión serán reconocidos por las autoridades bajo el contrato de fideicomiso.



Estos fideicomisos tienen muchas similitudes con los “Trust” que se conocen en Estados Unidos. El beneficiario tiene el control total de su propiedad, puede construir en ella, derribar la construcción; puede modificar o remodelar, la puede dar en renta, subdividir o venderla en cualquier momento y recibir los beneficios de ello sujeto únicamente a las leyes que cualquier propietario nacional o extranjero debe de obedecer.



Dado que el Fideicomiso es un contrato que se celebra con un banco mexicano, el extranjero puede crear su propio sistema de beneficiarios dentro del mismo, normalmente un esposo designa a su esposa y viceversa, para que el Fideicomiso continúe para el que sobreviva. Después la propiedad puede ser transferida a los hijos o cualquier otro heredero, sin necesidad de juicio de sucesión testamentaria. Este es un beneficio, aun habiendo un testamento de por medio, ya que un juicio puede tomar un año o más ...y cuesta dinero!!!



En el momento que se creó la ley, los fideicomisos podían ser por un plazo máximo de treinta años a partir de su constitución, en otras palabras un fideicomiso constituído en 1972 expiraría en 2002.



En 1989, sólo dieciséis años desde que se creó esta nueva ley, se cambiaron de nuevo las disposiciones que regían los Fideicomisos para que se extiendan por un período adicional de treinta años. Y en 1994, en respuesta al TLC, el Fideicomiso base se amplió a cincuenta años.



Al día de hoy el fideicomiso de un banco que permite a los extranjeros tener una propiedad en las costas o cerca de las fronteras tiene un plazo de vigencia de cincuenta años, y puede renovarse varias veces, de conformidad con las disposiciones establecidas en la ley.



Dicho esto... ¡Ahora podremos volver a ver a la ley cambiar de nuevo!



En agosto de 2012 el Congreso presentó una iniciativa legislativa. Fue estudiada y aprobada a principios de este año. Ahora debe de ir al Senado para su aprobación... Este es el procedimiento que se debe de seguir cuando se propone una enmienda a la Constitución.



Una vez aprobado en el Senado, se debe de mandar para su análisis a los 31 estados y al Distrito Federal. Debe de ser puesto en el orden del día, revisada y aprobada por mayoría en dichos Estados.



En otras palabaras, 17 estados y/o el Distrito Federal, deben aprobar el cambio en la Constitución.



¿Sucederá? ¿Quién sabe? Muchos de los ciudadanos temen una pérdida de control, muchos piensan que el acceso a sus playas se verá afectado. No lo harán, pero las protestas en contra del proyecto se están realizando.



¿Cuánto tiempo tardaría? Se dice que hay intereses de por medio y que puede suceder el próximo año …o quizás no.



Mientras tanto… ¿Cómo será la nueva forma de transferir la propiedad a un extranjero ahora?



¿Todavía será necesario un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores? Este ha sido un servicio prestado por los bancos hasta ahora con el Fideicomiso. ¿Quién hará esto con la nueva ley?



Los principales cambios serán que los extranjeros no podrán nombrar beneficiarios y herederos de la propiedad dentro de su escritura. Que necesitarán incluir su propiedad en un testamento y con esto sólo se ahorrarán la tarifa que se tiene que pagar a los bancos que asciende a algo así como 350 a 500 USD por año... Desde mi perspectiva, ¡eso es todo!



Como una sugerencia a los compradores extranjeros les digo que no esperen a que la enmienda tome efecto para adquirir una propiedad ya que en el tiempo está el riesgo, por ejemplo, el vendedor puede morir, pueden surgir gravámenes a la propiedad, y pueden pasar otras cosas.



Además, se crea una situación de inseguridad e inestabilidad en nuestra sociedad. Es mucho mejor seguir adelante con nuestros procesos actuales y trámites para escriturar inmediatamente, ya luego se podrán hacer los cambios que se desee, cuando la enmienda constitucional se llegue a convertir en realidad.



En cada lugar, cada playa del país, cada ciudad colonial, en todas partes de México gozamos de bellezas y atractivos que a los extranjeros les encanta disfrutar. Para los ciudadanos de Estados Unidos y los canadienses, México es el destino número uno como lugar para el retiro.



¡Lo tenemos todo! Clima, tradiciones, belleza, música, cultura, un estilo de vida emocionante y un costo relativamente bajo de la vida.



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ACERCA DEL AUTOR:

Linda Neil es la fundadora de The Settlement Company. Es la primera compañía en México dedicada al asesoramiento de compradores y vendedores, y a la supervisión de los cierres de operaciones y del registro de bienes raíces para extranjeros. La compañía ofrece investigaciones de títulos de propiedad, trámites y servicios legales para compradores y vendedores, según se requiera, para propiedades e inmobiliarias localizadas en cualquier parte de México.


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