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VIVIR DE TUS RENTAS

¿Quieres vivir de tus rentas? La inversión en bienes raíces es considerada una de las más seguras, pues los ladrillos siempre (o casi siempre) permanecerán ahí. No tienes que ser una tía solterona para iniciarte como inversionista inmobiliario. Con algo de capital y manejando la información del mercado puedes ganar invirtiendo en un bien raíz.

Ya sea que la utilices para vivir, vacacionar, como vivienda para terceros o como locales para negocios, el principio básico para evaluar una propiedad es su ubicación, pues de esta dependerá la forma en que aumentará su valor con el paso del tiempo, es decir, la plusvalía. Un incremento en la plusvalía de la propiedad depende de las mejoras en el entorno que la rodea, incluyendo servicios, vialidades y accesibilidad. Antes de comprar conoce la zona. La existencia de giros negros puede acarrear inseguridad y restar el valor. Por el contrario, el anuncio de una línea del metro, parques o escuelas tiende a aumentar el valor.

El tamaño de la propiedad debe ser acorde a la zona. Una casa demasiado grande u ostentosa entre otras de menor tamaño pierde competitividad. Una casa que no cuente con el número de baños o habitaciones estándar en la colonia será menos apetecible.

Un error común es encariñarse con los ladrillos. Al igual que cualquier inversión, el flujo de efectivo que sea capaz de generar es lo que debe dictar la decisión de mantener o de vender el activo. Un rendimiento aceptable en el ramo de vivienda se ubica entre 5% y 6% anual sobre el valor. Cuidado: este rendimiento debe evaluarse una vez descontados los gastos que genera la propiedad, entre estos, el pago de impuesto predial, el impuesto sobre la renta, mantenimiento y seguros.

Una casa de 1.5 millones de pesos debería generar un flujo mensual aproximado de $7,500 una vez que has corrido con los gastos antes descritos y además has conservado una cantidad anual para darle mantenimiento. De lo contrario tú mismo estarás restando valor a tu inmueble y, por ende, canibalizando los flujos futuros. Si la zona te permite obtener rentas por encima de este monto quiere decir que debes conservar tu inversión y ésta aún no llega a la etapa de consolidación. Cuando los flujos no cubren el mínimo esperado por tu inversión es momento de vender y moverte a nuevas inversiones.

¿Qué tanto financiar para la compra de un inmueble? Busca al menos cubrir con la renta los pagos de la hipoteca. Durante los primeros años de una hipoteca prácticamente estarás pagando sólo intereses, mientras así sea la propiedad aún no es tuya, por lo que poner de tu bolsa dinero extra para los pagos, además del flujo que genera la casa, significa una ganancia para el banco y no para ti como inversionista.

Una opción atractiva es invertir en preventas. Financias al constructor para terminar la propiedad y obtienes el rendimiento al vender cuando la propiedad esta terminada. Busca opciones que cuenten con un gran número de clientes potenciales e investiga la seriedad del constructor así como la posibilidad de que la obra esté lista en la fecha prometida. Los bienes raíces son inversiones seguras pero no destacan por su liquidez. En caso de necesitar tu dinero tendrás que esperar de seis meses a dos años para venderla (dependiendo del mercado y de las condiciones de la propiedad), y quizá sacrifiques el precio para vender con mayor rapidez si tienes alguna urgencia.



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Artículo publicado en la revista Dinero Inteligente de Agosto 2012.

Acerca de la Autora: Karla Bayly es consultora y coach certificada por la ICC (International Coaching Community) especializada en finanzas tanto para personas como empresas.





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